宅建業法の得点源！自ら売主制限の出題パターンと勉強法

こんにちは！

宅建士兼エンジニアのしゅんです！

突然ですが、
宅建業法を勉強している際に

「“8種制限”って覚えにくいし、
どこがどう出題されるのか
イマイチつかめない…」

「どういうときに制限が適用されるんだっけ？」

なんて混乱したこと、ありませんか？

私自身も宅建の勉強を
始めたばかりの頃は、
「えぇ…覚えること8つもあるのかよ…
しかも細かいし…」
なんて思っていました。

「誰に」「どんな取引で」「どういう制限が」
適用されるか

この3つをおさえるだけで、
売主制限（8種制限）は
得点源になり果てます！

この記事では、
宅建試験でも35条書面、37条書面に並ぶくらい頻出の
“売主制限”について、

• そもそも売主制限とは
• 覚えておきたい例外パターン
• 「どの場面で適用されるか」の見極め方

をわかりやすく解説していきます！

この記事を読んでおかないと――

• 「宅建業者じゃないから適用されない」ことに気づかず失点
• 覚えたつもりでも、例外パターンで混乱して不正解
• なんとなくで解いて、別の選択肢に時間を奪われる

せっかくの得点源を取りこぼす未来が
現実になってしまうかもしれません…

その未来を回避するために、
今ここで、しっかり売主制限を
整理しておきましょう！

この記事を読めば、こんな未来が待っています。

• 問題文に「自ら売主の宅建業者」とあったら、
  → “売主制限の出題”と見抜ける！
• 自ら売主制限の例外ワードに気づけるようになる
  →本試験で迷いなくマークできる
• 本試験で“引っかけ”を一撃で見抜けるスキルがつく！
  →他の分野に時間を回して、トータル得点UP！

意外と単純！自ら売主制限とは

宅建業法の「自ら売主制限」――

別名「8種制限」と呼ばれるこのルール、
最初はややこしく感じるかもしれませんが、
仕組みを理解すれば、意外と単純です！

そもそも「自ら売主制限」とは？

簡単にいうと――

業者が一般の人に物件を売るときは、
「それ、ちょっとズルい取引になってない？」
とならないように、消費者を守るための制限

不動産の契約って、
金額も大きくて専門用語も多いし、
普通の人からしたら、
よく分からないままハンコを押してしまう…
なんてこともありますよね。

そんな中、
宅建業者が「プロの知識」でうまく誘導すれば、
一見フェアに見える契約でも、
実は消費者にとってかなり不利だった、
なんてことも起こり得ます。

だからこそ――
この「自ら売主制限」はとても大事。

消費者と宅建業者との間にある
「情報の格差」や「力の差」を埋めて、
誰もが安心して不動産取引できるようにするための、
法律上のブレーキなんです！

この制限が“かかる条件”をまず押さえよう！

まず大前提として、
自ら売主制限が適用されるのは
以下の表の3つの条件がすべて揃ったときだけ！

項目	内容
売主	宅建業者であること
買主	一般消費者（宅建業者以外）
契約形態	売買契約であること（賃貸ではない）

つまり、
業者が業者に売る場合や
一般消費者が借主として契約する場合には
この制限は一切かかりません！

ここをちゃんと押さえるだけでも、
引っかけ問題を回避しやすくなります！

「8種制限」ってどんな内容？

自ら売主制限では、
主に
“不利な条項の排除” や
“上限の設定” が定められています。

制限項目	内容	ポイント
他人物売買の禁止	宅建業者が自己所有(未完成物件も含まれる)でない物件の販売禁止	例外：予約契約など「将来自ら所有が確実なケース」ならOK 未完成物件でも手付金の保全措置をした場合もOK
クーリングオフ	事務所等以外で契約した場合、8日以内撤回可能	買主から申し出た場合の、買主の自宅や勤務先などはクーリングオフ出来ない
損害賠償額の予定等の制限	損害賠償＋違約金の合計は代金の20%以内	超えた分は無効
手付金の制限	手付は代金の20%以下	超えた分は無効
契約不適合責任の特約制限	買主に不利な特約無効	例外: 引渡しの日から２年以上とする特約は有効
手付金等の保全措置	手付金等を受け取る前に保全措置が必須	例外: 代金額の５％以下かつ1,000万円以下(未完成物件) 代金額の10％以下かつ1,000万円以下(完成物件)
割賦販売契約の制限	未払いの場合、30日以上の書面催告が必要	即解除や請求はNG
所有権留保の禁止	所有権は引渡し時に登記移転が必要	代金の30%以下なら例外あり

宅建業者は物件のプロ。
知識も情報も消費者より
はるかに上です。

だからこそ――

「業者が圧倒的に有利な契約」を
しれっと結べてしまうリスクがある

それを防ぐために、
法律で明確に制限を
設けているんです！

得点につながる！実際の出題例とポイント

過去問を解いていると、
頻繁に出てくる
フレーズがあります。

それが――

「自ら売主として宅建業者が…」

この文言が出てきたら、
高確率で「自ら売主制限」の問題です。

ここで重要なのは、
まず“取引の条件”を正確に見極めること。

具体的には、

• 売買契約かどうか
• 売主が宅建業者か
• 買主が宅建業者以外か

この3つがすべて揃っていないと、
「自ら売主制限」は適用されません。

さらに、
媒介業者が介在しているだけの
パターンも“適用外”なので注意！

この確認ができたら、あとは
8つの制限のどれが該当するかを
見極めるだけです。

問題文に“条件の当てはまり”を
見抜ければ、
確実に得点できる分野ですよ！

頻出な例外を抑えて点数を稼ごう！

「自ら売主制限」だけでなく、宅建士試験では

“例外”を覚えることで点数アップに直結します！

というのも――
例外を押さえておくことで、

• 問題文中のキーワードを素早く見抜ける
• ひっかけ問題にも冷静に対応できる
• 時間短縮になる

といったメリットがあるからです。

例えば――

業者Aが土地の予約契約を結んだだけの段階で、
第三者Cと売買契約を交わした場合、
それって有効なの？

この場合、
宅建業者が“予約契約”を結んでいる
→「将来自ら所有が確実なケース」なので有効

このケースは一見するとNGのように思えますが、
ポイントは――

• Aがまだ土地を「所有していない」＝ 他人物売買に該当
• しかし！Bとの間に「予約契約を締結」している
  　→ 将来的にAがその土地を取得することが“確実”
  　→ 他人物売買の例外に該当！

まとめ：売主制限（8種制限）は「条件」「制限」「例外」を整理すれば得点源！

売主制限は頻出かつ点数が取りやすい分野です。

試験でも、例外を覚えて速攻で解ければ
他の苦手分野などに時間を割くこともできます！

苦手意識がある人はまずはこの4ステップを
実践してみましょう！

STEP1　まずは条件で振り分け

• 売主が宅建業者
• 買主が宅建業者以外
• 取引が売買契約であること

この条件を確認して、
その問題文が自ら売主制限に引っかかっているか
判断する癖をつける！

STEP2　8つの制限を整理して覚える

8つの制限の何が制限され、
どんな条件で有効かを整理する！

STEP3　例外パターンを抑える

• 予約契約の有無で「他人物売買」がOK
• 代金額の５％以下かつ1,000万円以下(未完成物件)
  であれば手付金の保全措置はなしでOK

など

STEP4　フレーズを見抜けば得点チャンス！

• 「自ら売主の宅建業者」…ここで8種制限へフラグ
• 条件が揃っていれば…どの制限が該当するかチェック
• “予約契約あり”など例外パターンが書かれていたらその部分で判定できる”

あとは、過去問などを用いて、
実際の出題傾向に慣れてしまえば

本試験でも“得点源”に変わるはず！

今まで苦手意識があった人も、
これからは――

例外の部分をノートに書きだす
などをしてみてください

何度も見返しているうちに
いつの間にか覚えていますよ

宅建業法は本試験で
絶対に落としたくない分野なので、
徹底的に覚えて、
合格への一歩を確かなものにしましょう！